秋田市には、市が地図の上に引いた線があります。立地適正化計画の「居住誘導区域」と「都市機能誘導区域」です。
この記事では、その線が何なのかと、線の外側で建てるときに何が増えるのかを書きます。あわせて、2026年9月に公表されたばかりの県の地価調査を見ます。同じ県の中で、地価の符号が場所によって逆を向いていることが分かります。
2026年の地価調査で、34年ぶりのことが起きました
令和8年秋田県地価調査が、2026年9月16日に県公報で公告されました。価格の基準日は2026年7月1日です。県内324地点が対象になっています。
結果はこうでした。
- 全用途の平均変動率 マイナス0.2パーセント（平成10年から29年連続の下落）
- 住宅地 マイナス0.4パーセント（平成11年から28年連続の下落）
- 商業地 プラス0.1パーセント
- 工業地 プラス2.2パーセント
商業地のプラスは、平成4年以来34年ぶりです。
ただし、この「34年ぶり」を自分の土地の話だと読むと、踏み外します。
上がったのは、秋田市です
同じ資料に、秋田市とそれ以外を分けた数字が載っています。
住宅地
- 秋田市 プラス1.3パーセント（令和2年から7年連続の上昇）
- 秋田市以外 マイナス0.8パーセント
商業地
- 秋田市 プラス3.2パーセント（令和元年から8年連続の上昇）
- 秋田市以外 マイナス0.9パーセント
符号が逆です。
上昇した地点の数でも同じことが出ています。住宅地で上昇した45地点のうち、29地点が秋田市、16地点が秋田市以外でした。
県全体の商業地が34年ぶりにプラスへ転じたのは、秋田市が押し上げたからです。県の資料は、秋田駅前地区について、官民一体の取り組みにより人流が回復し賑わいを取り戻しつつある、と書いています。
秋田市の平均価格は、住宅地が1平方メートルあたり36,900円（39地点）、商業地が63,700円（21地点）です。
ここでも、平均は見ないでください
「秋田市以外はマイナス0.9パーセント」と書きましたが、この平均の中身は一様ではありません。
市町村別の商業地の変動率を並べると、こうなります。
- 能代市 プラス4.4パーセント
- 秋田市 プラス3.2パーセント
- 大館市 マイナス0.2パーセント
- 由利本荘市 マイナス0.6パーセント
- 横手市 マイナス0.6パーセント
- 大仙市 マイナス0.8パーセント
商業地でいちばん上がったのは、秋田市ではなく能代市です。
「秋田市以外はマイナス」という平均の中に、プラス4.4パーセントが埋まっています。市町村別は地点数が少ないので、この数字だけで能代の商業地が強いと決めることはできません。ただ、平均を見ているかぎり、この地点は永久に見えないということは言えます。
秋田市の中には、もう一本の線があります
ここからが立地適正化計画です。
秋田市立地適正化計画は、平成30年（2018年）3月30日に策定されました。目指しているのは「多核集約型のコンパクトシティ」です。
市が線を引いているのは、都心・中心市街地と、6つの地域中心です。区域図は中央、東部、西部、南部、北部、河辺、雄和といった地域ごとのPDFで公開されています。
線は2種類あります。
- 居住誘導区域 … 人に住み続けてもらいたい区域
- 都市機能誘導区域 … 病院、商業施設、行政窓口といった機能を集めたい区域
誤解されやすいので書いておきます。区域の外に住んではいけない、建ててはいけない、という制度ではありません。外でも建てられます。増えるのは手続きです。
線の外側で増えるのは、30日前の届出です
秋田市の届出制度では、次の行為をするときに届出が必要です。
居住誘導区域の外で
- 3戸以上の住宅を建てる目的の開発行為
- 1戸または2戸の住宅を建てる目的の開発行為で、規模が1,000平方メートル以上のもの
- 3戸以上の住宅を新築しようとする行為
都市機能誘導区域の外で
- 誘導施設の開発
届出は、行為に着手する30日前までに、秋田市都市整備部都市計画課へ提出します（持参、郵送、メールで1部）。
そして、ここが実務で効きます。
届出をしないで又は虚偽の届出をして開発行為等を行った場合、都市再生特別措置法第130条に基づき罰金に処せられる場合があります。
お願いではなく、法律に罰則のある手続きです。
3戸という数字は、地方で社宅やアパートを建てる話だと、すぐ超えます。着工の30日前という期限も、工程を組んでから気づくと間に合いません。段取りの最初に確かめる項目です。
この記事でやっていないこと
正直に書いておきます。
この記事は、県の地価調査の基準地を1つずつ誘導区域の内側・外側に振り分けて突き合わせたわけではありません。やっていないことを「検証した」と書くわけにいかないので、書いていません。
確かめられたのは、秋田市か、秋田市以外かという市の単位までです。誘導区域の線は秋田市の内側にさらに引かれているので、その線をまたいだ比較は、この記事の範囲の外にあります。
ただ、市の単位でも符号が逆を向いているという事実は動きません。そして誘導区域の線は、地価より先に、手続きの側で効いています。地価がどうであれ、区域の外で3戸以上建てるなら届出が要る、というのは今日から効いている話です。
ご自身で確かめる方法
お手元の土地がどちら側にあるかは、2つ見れば分かります。
- 秋田市の「誘導区域図」で、所有地の位置を確認する
- 県の「基準地価格一覧」で、近い基準地の価格と変動率を見る
どちらも無料で公開されています。リンクは下に置きました。
この作業は、売るか持つかを今日決めるためのものではありません。どちら側に立っているかを知るためのものです。
当社がやること、やらないこと
当社がお手伝いできるのは、所有されている不動産について、公表されている資料から位置づけを整理してお見せするところまでです。誘導区域の内か外か、近い基準地の推移がどうか、届出が要る行為に当たりそうか、という整理です。
当社は、不動産の売買や賃貸の媒介、代理はしません。宅地建物取引業の免許を受けていないためです。売買のご予定がある場合は、宅地建物取引業者にご相談ください。
また、建築の可否や届出の要否についての最終的な判断は、秋田市都市計画課にご確認ください。個別の土地について行政が判断する事柄です。
この記事で使った一次資料
- 秋田県「令和8年秋田県地価調査」（基準日 令和8年7月1日／令和8年9月16日 県公報により公告） https://www.pref.akita.lg.jp/pages/archive/99349
- 同 調査結果について（PDF） https://www.pref.akita.lg.jp/uploads/public/archive_0000099349_00/3_%E8%AA%BF%E6%9F%BB%E7%B5%90%E6%9E%9C%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6.pdf
- 同 市町村別・用途別平均価格及び平均変動率（PDF） https://www.pref.akita.lg.jp/uploads/public/archive_0000099349_00/6_%E5%B8%82%E7%94%BA%E6%9D%91%E5%88%A5%E3%80%81%E7%94%A8%E9%80%94%E5%88%A5%E5%B9%B3%E5%9D%87%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E5%8F%8A%E3%81%B3%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%A4%89%E5%8B%95%E7%8E%87.pdf
- 秋田市「立地適正化計画」 https://www.city.akita.lg.jp/shisei/machizukuri/1011485/1007503/1012100/index.html
- 秋田市「立地適正化計画に係る届出」 https://www.city.akita.lg.jp/shisei/machizukuri/1011485/1007503/1012094.html
- 秋田市「誘導区域図（居住誘導区域および都市機能誘導区域）」 https://www.city.akita.lg.jp/shisei/machizukuri/1011485/1007503/1012100/1012289.html
数字とリンクは2026年9月20日に確認したものです。計画も統計も改定されます。お手元で判断される前に、ご自身で1回開いてください。
誤りがあればお問い合わせからご指摘ください。訂正した記録を残したうえで直します。